Autor: Eng. Msc Anderson Amancio
O
que a tecnologia nos ensina no passar dos anos e, podemos pensar nos últimos 50
anos, é o quanto estamos cada vez mais
dependentes do tal “sistema”. Os sistemas informatizados estão fortemente
presentes nas comunicações, na forma de comprar novos produtos, de dirigir,
voar, construir entre diversas novas ideias que surgem todos os dias.
Mas,
um conceito que ainda está atrasado na mente dos gestores prediais, é a
importância da modernização e aplicação de novos sistemas tecnológicos, não só
dos novos prédios, mas também dos prédios já construídos recentemente ou de
muitos anos em relação ao que esta tecnologia pode ajudar no dia a dia da operação dos
condomínios. Infelizmente estes gestores muitas vezes esquecem que para cada
ação tecnológica em um prédio, deve-se pensar não só no custo de aquisição
(CAPEX) mas, principalmente, nos custos operacionais (OPEX) que seguirá ao
longo da vida de um condomínio.
Pode-se
dizer que condomínios com mais itens de tecnologia tem menores custos
operacionais e deve ser visto como um item de investimento e não custo, ou
seja, a tecnologia quando bem empregada garante um retorno do investimento
(ROI) num prazo menor do que se imagina.
Figura 1 – Automação predial – prédio a prova de tempo
A
figura 1, retirada de uma apresentação de uma grande empresa tecnológica ( ABB
) mostra o quanto as ações de tecnologia, como a automação, podem melhorar na
minimização do custo da operação predial.
Estas
ações tecnológicas aplicadas hoje, utilizam sistemas cabeados como a tecnologia KNX
(Konnex) ou utilizando novos sistema sem fio baseado em IoT (Internet das
coisas) com o protocolo Lora (Long Range) ou Sigfox para monitoração de água,
energia, gás, iluminação, ar condicionado, gerador de energia, incêndio, etc.
Os
gestores prediais tem que ter em mente que medir é saber e, quem não mede, não
pode gerenciar.
Pensando
em um caso real de como a automação e a tecnologia em um condomínio pode
representar grandes economias, vamos para um
caso simples, corriqueiro, que acontece sempre mas, pouco verificado.
Nos
diversos prédios que já automatizei, um ponto que sempre ajuda no retorno do
investimento, é a monitoração da entrada de água e, principalmente da boia
mecânica, conforme figura 2.
Como
trata-se de um sistema mecânico, uma vez que abre e fecha diversas vezes ao dia,
com o tempo, é necessário a substituir
para garantir que não vaze água pelo “ladrão”.
Mas
quando substituir? Uma vez que não se mede, não se gerencia.
A
figura 3 mostra um exemplo de um sistema moderno de medição da entrada de água,
que detectou a quebra parcial desta boia
Veja que o sistema detectou rapidamente a quebra de boia, figura 3, e evitou que o condômino tivesse um custo mensal extra de quase R$ 10.000,00 + R$ 10.000,00 de esgoto, o que representaria uma perda de quase R$ 20.000,00, ao final do mês, que seria caso não existisse um sistema moderno de automação ou seria percebido na recepção da conta de água.
A
figura 4 mostra a entrada de água durante todo o dia e madrugada com a boia
quebrada e a figura 5 mostra uma boia saudável.
Como
muitos gestores não medem ou não pensam na tecnologia como um aliado, porque
confundem custo com investimento, existem muitos condomínios que neste momento
estão pagando por uma água + esgoto sem perceber ou já se acostumaram que este
custo representa o consumo de condomínios e visitantes, quando, na verdade,
trata-se de vazamento além do consumo normal.
Veja
que neste caso, o que se pode economizar somente neste quesito, já mostra o
rápido retorno do investimento, o que representa que ações de tecnologia tem a
grande função de diminuir custos operacionais.
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